عامل دلپذیری و مطلوبیت، یعنی کوشش در حفظ عوامل طبیعی، مناظر، گشودگی فضاهای باز و سبز، چگونگی شکل گرفتن راه ­ها، ساختمان­ها و فضاهای شهری است. این عامل از نظر طراحی سیستم راه­های ارتباطی نیز اهمیت خاصی دارد. شبکه راه ­ها و جهت­گیری آنها می ­تواند طوری باشد که عابران پیاده و سواره بیشترین مناظر زیبا و فرح انگیز طبیعی درون شهری و پیرامون شهر را ببینند و از آن لذت ببرند.
خ: سلامتی (شهر سالم)
امروزه برای بهبود فضاها و ساختمان­ها و اماکن صنعتی، رعایت استانداردهای اجرایی بهداشت و محیط زیست نقش مهمی دارد. بدین ترتیب، با اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی، عوامل مزاحم صنعتی و هر نوع عملکرد تولیدی یا خدماتی و حتی احداث بزرگراه­ها، ترمینال­ها و فرودگاه­ها به طور عملی تحت کنترل در می ­آید و این استانداردها روز به روز اهمیت بیشتری می­یابد، به طوری که معیارهای پاکیزگی و کنترل محیط، از عوامل اصلی و تعیین کننده در هر طرح استفاده از زمین به شمار می­روند.

و: ایمنی
عوامل امنیتی، استانداردهای خاصی را در تعیین محل فعالیت­های شهری پیشنهاد می­ دهند. استانداردهای امنیتی به طور کلی به حفاظت تأسیسات شهری و دفاع از شهر در مقابل حمله­های احتمالی جنگ بستگی دارد. تجمع تأسیسات صنعتی شهر در یک منطقه خاص صنعتی، عملاً با سیاست دفاعی شهر مغایرت دارد. زیرا هنگام حمله نظامی به شهر ها، تخریب مناطق صنعتی فرودگاه­ها و مراکز استراتژیک حمل و نقل و ارتباطات، از جمله هدف­های نظامی دشمن به شمار می­روند. بنابراین، همجواری این عملکردها با مناطق مسکونی خطرناک بوده باید از نواحی مسکونی فاصله داشته باشند.
پیش ­بینی شیوه تخلیه شهر در زمان بروز خطر، پیش ­بینی پناهگاه­ها و چگونگی توزیع آنها در شهر و همچنین شیوه هدایت جمعیت به سوی آنها اهمیت پدافندی بسیار دارد.
حفاظت و ایمنی شهر در مقابل سوانح طبیعی مانند سیل، طوفان و زلزله نیز که در معیارهای مکانی فعالیت­ها و کاربری­های متفاوت مؤثر است براساس این معیارها، به طور کلی حریم مسیل­ها، نهرها و رودخانه­ها در سطح شهر با انجام تحقیقات هیدرولوژی مشخص می­شوند و از احداث هر گونه ساختمان و فعالیت تثبیت شده در حریم آنها جلوگیری می­ شود. از حریم دریاها نیز هم از نظر حفاظت از محیط زیست و مناظر طبیعی، و هم از نظر ایمنی در برابر طوفان و طغیان دریا حراست می­ شود و اجازه احداث تأسیسات و فعالیت­ها در کنار دریا با در نظر گرفتن تناسب فرم و ساختار سواحل و بنابر ضوابطی خاص داده می­ شود. زلزله یکی از خطرات بزرگ در شهرها به ویژه در ایران است. هنگام وقوع زمین لرزه­ها، گسل­ها فعال می­شوند و سبب تخریب­های وسیع و بروز فاجعه­های بزرگ انسانی می­گردند. رعایت استانداردهای پهنه بندی زلزله پیرامون گسل­ها و همچنین به کارگیری ضوابط و مقررات ساختمانی از میزان خطر می­کاهد. اما با این حال، زلزله نیز مانند حملات هوایی در زمان جنگ، گذشته از نیروی تخریبی آن با خطر آتش سوزی، انفجار مواد سوختی، قطع لوله­های گاز و کابل­­های برق همراه است. برای پیشگیری از میزان تخریب در شهرها، هنگام وقوع سیل، طوفان، و زلزله، افزون بر ضوابط خاص ایمنی فنی و مقررات ساختمانی، باید ضوابط مکان­ یابی فعالیت­ها و استقرار عملکردهای شهری نیز رعایت شود و از قرارگیری کاربری­های ناسازگار، مزاحم و یا خطرناک در مجاور یکدیگر جلوگیری به عمل آید(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
مشخصات مکانی کاربری زمین
بافت فیزیکی یک شهر براساس منشور آتن به طور کلی به چهار نوع کاربری عمده تقسیم می­ شود. که عبارتند از نواحی مسکونی، کار، اوقات فراغت و شبکه ارتباطی، مشخصات کارکردی هر یک از چهار کاربری عمده شهر چنین است:
-کاربری سکونتی: شامل محله­های مسکونی، واحدهای همسایگی، مجتمع­های مسکونی و کاربری­های مربوط به آنها(مانند مدارس، زمین­های بازی، مغازه­ها و پارک­ها).
-کاربری اشتغال: شامل مراکز صنعتی، نواحی تجاری و خدمات گوناگون اداری، نظامی، بهداشتی و آموزشی بزرگ، بازارها.
-کاربری اوقات فراغت: شامل مراکز تفریحی، ورزشی و فرهنگی(مانند موزه­ها، سالن­های تئاتر، سینماها، کتابخانه ­ها، مساجد، پارک­ها، ورزشگاه­ها و گردشگاه­ها).
-کاربری حمل و نقل: شامل راه­های اصلی، فرعی و دسترسی، پل­ها، پارکینگ­ها، ایستگاه­ها، فرودگاه­ها، ترمینال­ها یا پایانه ­ها، انبارها(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
استانداردهای فضایی کاربری زمین
به میزان فضا یا سطح زمین مورد نیاز فعالیت­ها و عملکردهای شهری استانداردهای فضایی گفته می­ شود. به دیگر سخن، اقلامی که بر میزان رفاه و کارایی کاربری­ها می­افزاید، استاندارد فضایی می­گویند.
استانداردهای فضایی، مقیاس­هایی برای سنجش میزان کیفیت اجزای تشکیل دهنده بافت یا سازمان کالبدی شهر هستند. این استانداردها بین حداقل و یک حداکثری واقعند. استانداردهایی که قاعدتاً توسط قانونگذار (شهری یا کشوری) وضع می­شوند به حداقل کمیت و کیفیت قابل قبول توجه دارند. اما از لحاظ تئوری جنبه آرمانی داشته، به سمت حداکثر گرایش دارند آنها مانند ضوابطی که در مشخصات مکانی تشریح شد، جنبه هدایتی دارند و پس از مطالعه در الگوی اجتماعی و اقتصادی و میزان احتیاجات جامعه وعادات کلی مردم تعیین می­شوند. اگر یک جامعه شهری استانداردهای شهرسازی خود را از جامعه­ای دیگر به عاریت گیرد، آن استانداردها باید با شرایط اجتماعی، اقتصادی، محیط و فرهنگی خاص خود منطبق شوند. در غیر این صورت، هویت خود را از دست می­ دهند و از واقعیت­ها دور می­شوند(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
عوامل مؤثر در تدوین استانداردهای فضایی کاربری زمین
الف: واقعیت محلی
تفاوت­های فرهنگی و اقتصادی – اجتماعی در شهرها و کشورها، عملاً در کیفیت و کمیت معیارهای انتخاب شده کاربری زمین اثر می­گذارند. در کشورهای پیشرفته صنعتی و ثروتمند، وجود امکانات فراوان اقتصادی و تکنولوژی، امکان انتخاب و به کارگیری استانداردهای بالاتری را برای تحقق معیارهای مکانی پدید می ­آورد، در حالی که کشورهای در حال رشد این استانداردها به حداقل میزان کاهش می­یابند. (سعیدنیا، ۱۳۸۳ ).
وضع اقلیمی و طبیعی نیز بر میزان فضاهای کافی برای فعالیت در شهر مؤثر است در شهرهای جلگه­ای با زمین کم شیب، میزان استفاده از زمین بیشتر از شهرهای کوهستانی است. زیرا به دشواری می­توان از طبیعت بهره برد. میزان بارندگی، میزان آب و قابلیت زراعی خاک در معیارهای فضای سبز و مناطق طبیعی شهری تأثیر بسیار دارد. ضوابط مربوط به آسایش و راحتی در جوامع نیز به روحیه مردم و فرهنگ قومی و اجتماعی هر شهر بستگی دارد و از شهری به شهر دیگر در یک کشور تفاوت می­ کند(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
ب: ضوابط رسمی
افزون بر عوامل یاد شده برای بسیاری از کاربری­ها، ضوابط و استانداردهای تثبیت شده­ای وجود دارد. این معیارها معمولاً توسط سازمان­ها و نهادهای رسمی تهیه می­شوند، که از جمله آنها می­توان به کاربری ورزشی سازمان تربیت­بدنی، استانداردهای بهداشتی - درمانی وزارت بهداشت و درمان و استانداردهای آموزشی وزارت آموزش و پرورش اشاره کرد. برخی استانداردها مانند مراکز ورزشی جنبه ای جهانی دارند و برخی دیگر به تناسب شرایط مالی یا محلی تدوین شده ­اند.
میزان کاربری استانداردهای فضایی به وسیله دو عامل تعیین می­شوند:
یکی تعداد یا مقدار یک فعالیت
دیگری میزان زمین یا فضای مورد نیاز
برای نمونه، در تشخیص میزان فضای مورد نیاز مدرسه، ابتدا باید تعداد مدرسه مورد نیاز را مشخص کرد و سپس مقدار زمین مورد نیاز را تعیین نمود. تعداد مدارس را می­توان برحسب تعداد دانش آموزان لازم التعلیم برای حال و آینده شهر برآورد کرد اما تعیین مقدار زمین و فضای آموزش تا حدی پیچیده است، زیرا بیش از هر چیز به امکانات و سیاست­های کلی وزرات آموزش و پرورش درباره ساختمان مدارس، تعداد دانش آموزان هر مدرسه و میزان اهمیتی که به زمین بازی می­ دهند در شمار معیارهایی هستند که میزان فضای مورد نیاز مدارس را مشخص می کنند. مشابه این گونه مسائل در کاربری های دیگر همچون بهداشتی، ورزشی، اداری و مانند آن نیز وجود دارد(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
ج:تجمع و پراکندگی کاربری­ها
عامل سومی که در برآورد میزان فضای کاربری مؤثر است، میزان تجمع یا پراکندگی فیزیکی واحدهای هر نوع کاربری است. تجمع واحدها به صرفه جویی در تخصیص زمین مورد نیاز برای قسمت­ های مشترک می­انجامد حال آنکه پراکندگی آنها زمین بیشتری مصرف می­ کنند. تجمع یا پراکندگی کاربری­ها، افزون بر آنکه در میزان استفاده از زمین اثر می گذارد، در میزان(استاندارد) دسترسی واحدها به همدیگر نیز مؤثر است. دسترسی، شامل دو معیار فاصله مکانی و زمانی است؛ تجمع بیش از حد کاربری­ها اغلب منجر به تراکم و گره ترافیکی (ازدحام کاربری) می­ شود و بافت شهر و ساختمان­ها را متراکم می­ کند.
د: تحول کاربری
محاسبه فضای لازم برای فعالیت صنعتی، تجاری، اداری و مکان­های خدماتی (به عنوان کاربری­های مراکز شهر) و همچنین محاسبه فضای لازم برای کاربری­های مسکونی، آموزشی و فضاهای باز عمومی، همگی با پیچیدگی خاص خود مواجهند. استانداردها یا معیارهای کاربری زمین در زمینه ­های گوناگون، به سبب تحول نیازها همواره در حال تغییرند. توسعه اجتماعی – اقتصادی، اختراعات و تکنولوژی جدید، روش­های نو در عرضه کالا و مایحتاج زندگی، نیازها و استانداردهای زندگی را متحول می­ کنند و آنها را افزایش می­ دهند. به سبب این تغییرات و تحولات، برنامه ریزی و طراحی شهری به طوری اجتناب ناپذیر در معرض خطا و آزمون، و نیازمند تجدید نظر در استانداردهاست. بنابراین همواره باید خود را با شرایط تازه تطبیق دهد. بدین دلیل است که امروزه درباره برنامه ریزی انعطاف پذیر بحث می­ شود تا نتایج مطلوبتری به دست آید(همان قبلی، ۱۳۸۳).
منطقه بندی کاربری زمین
منطقه بندی کاربری زمین، مشخصات اجرایی کاربری زمین و طرح جامع را تعیین می­ کند. به طور کلی هر شهر به چهار منطقه اصلی مسکونی، صنعتی، تجاری و تفریحی تقسیم می­ شود. اما اگر از انواع کاربری­های شهری فهرست تهیه کنیم بسیار متعدد و متنوع هستند. مقررات منطقه بندی، میزان همجواری و تداخل این کاربری­ها را در نواحی چهارگانه یاد شده مشخص می­ کنند(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
در تدوین ضوابط و مقررات منطقه بندی کاربری زمین، اصول اساسی و معیارهای شهر سازی مورد نیاز قرار می­گیرد و همان طور که گفته شد، این معیارها مبتنی بر اهداف اصلی رفاه، آسایش، بهزیستی و حتی زیبایی در شهر و نواحی گوناگون آن است. براین اساس هر جا که ایجاب کند، استفاده از کاربری­های مختلط مجاز است و هر جا که احتمال زیان و ناسازگاری رود، کاربری­ها تعدیل شده، یا حتی ممنوع اعلام می­شوند.
مشخصه اصلی ضوابط منطقه بندی که آن را از بیشتر قوانین و مقررات دیگر، متمایز و متفاوت می­سازد، این است که ضوابط منطقه بندی برای شهرها و حتی بخش­های گوناگون یک شهر، متفاوت است. به عنوان مثال در یک منطقه از شهر ممکن است ساخت خانه­های تک واحدی یا ویلایی مجاز باشد، در حالی که در منطقه مجاور آن فقط جواز آپارتمان سازی داده شود. یا در یک منطقه، استفاده از کاربری تجاری و مسکونی به طور مختلط مجاز اعلام شود، در حالی که در ناحیه مسکونی مجاور اجاره ساخت کاربری تجاری داده نشود. مسلماً در این ضوابط، اصول و اهداف و معیارهای شهرسازی حاکم است، نه سلیقه و منافع اشخاص(منبع قبلی، ۱۳۸۳).
اهداف کاربری زمین
اهداف کاربری زمین را به شرح زیر می­توان ارائه داد:(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
الف- اهداف محیطی
اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین، برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و طبیعت، حفظ منابع پایدار و تجدید ناپذیر، حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی، توسعه فضاهای سبز و درختی مکان­ یابی، بهینه خدمات می­توان مطرح نمود.
ب-اهداف اجتماعی
اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، نابرابری در بهره برداری زمین، بهسازی بافت­های تاریخی و قدیمی، تقویت هویت محله­ای، ارتقاء، کیفیت کاربری های مسکونی و اوقات فراغت، زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری و لبه شهری مطرح می­گردد.
پ-اهداف اقتصادی
اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین، بهره برداری بهینه اقتصادی از ایمنی، تعدیل حقوق مالکیت، بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی می­توان برشمرد.
ت-اهداف کالبدی
اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی، تشویق به تنوع کاربریها، تدوین معیار و ضوابط و استانداردهای کاربری.
مکان­ یابی
فعالیتی است جهت انتخاب مکانی مناسب برای کاربرد خاص، که قابلیت­ها و توانایی­های یک منطقه را از لحاظ وجود زمین مناسب و کافی و نیز ارتباط آن کاربری خاص با کاربری­های شهری را مورد تجزیه و تحلیل قرار می­دهد .
پیشینه مکان­ یابی
انسان در جهت تحمل هزینه کمتر، حصول سود بیشتر و سهولت دسترسی به منابع، مکان فعالیت خود را انتخاب می­نماید. لیکن با پیچیده­تر شدن عوامل مؤثر در مکان­ یابی، به ناچار به استفاده از روش­های علمی و مدرن (خصوصاٌ بعداز جنگ جهانی دوم) روآورده است. دراین راستا تئوری­ها، نظریه ­ها و مدل­های مختلفی ارائه شده است که هرکدام دارای مزایا و معایبی بوده و برای کاربردهای خاصی در نظر گرفته شده است. اغلب این نظریه ­ها در کمی نمودن عوامل مؤثر بر فرایند مکان­ یابی تأکید دارد. از لحاظ نگرش و تحلیل مسائل، نظریه­ های مکان­ یابی به سه دسته تقسیم می شود:(سعیدنیا ،۱۳۸۳).
۱- نظریه­ های مبتنی بر روش حداقل کردن هزینه.